澳大利亚房价继续飙升,这是自古以来最强劲的牛市

发布时间:2021-02-19 聚合阅读:澳大利亚 自古以来 牛市 强劲 房价 这是
原标题:澳洲房产价格持续疯涨,自古以来最强劲牛市在澳洲每个城区,随处可见人们在开放参观的房产门口排成长队。由于受到COVID-19疫情的限制,每次只允许少数人同...

原标题:澳大利亚房价继续飙升,自古以来最强劲的牛市

在澳大利亚的每个城市地区,都可以看到人们在开放的房子门口排队。受新冠肺炎疫情限制,只允许少数人同时进入。排队的人群,尤其是那些打算参观公寓的人,沿着楼梯蜿蜒向下,继续向外走去。

在一些偏远地区,尤其是沿海地区,竞争尤为激烈。随着富有的买家带着永远在家工作的梦想从城市搬到农村,一些地区的房价一年内上涨了三分之一以上。1月份,偏远地区的房价上涨了1.6%,是主要首都城市房价上涨的两倍多。在一些城市,拍卖清空率正在接近峰值。堪培拉最近的物业清空率超过90%,悉尼的结果远高于80%。这些数字表明市场竞争激烈。CoreLogic上周五公布了最终统计数据,全国拍卖成交率在上周达到79.3%,创下六年来的新高。上周六的初步结果表明,清空率甚至更高,将超过86%。

两周前,澳大利亚房地产价格回升至历史最高点,并继续发展。由于利率被锁定在略高于零的水平,而且澳大利亚储备银行保证利率在未来四年内保持不变,买家们正在争夺其中的一部分。另外,本金贷款法即将废止,房地产市场准备起飞。即使考虑到行业经常夸大其词,当地中介的一份说明也是对现状的很好总结。在我职业生涯的过去25年里,市场形势从未像现在这样强劲。

澳洲联储没有什么大动作

通常情况下,理性的央行行长现在就应该站出来表达自己的担忧,甚至可能会警告那些准备入市的人,房价不会持续上涨,在这样一个疯狂的市场中,谨慎是必要的。在幕后,你可能会认为,关于如何在不损害整体经济的情况下遏制房地产泡沫的应急计划正在制定中。但这次不是。相反,我们的货币专家在做完全不同的事情。他们站在一边,很高兴看到房价飙升。澳大利亚央行行长菲利普劳(Philip Lowe)最近表示,“目前,许多人再次担心房价上涨,股市一直非常强劲。”“今天的全国房价指数和四年前一样博贝游戏 ...股市已经回到了去年年初的水平。”当然,他是对的。

从统计学上来说,你可能会说房价多年来几乎没有变化。这种逻辑唯一的问题就是忽略了这期间发生的事情。例如,4年前,为了遏制失控的房地产市场,澳大利亚央行紧急要求银行业监管机构APRA限制无息贷款。这种贷款是投资者首选的融资方式。这成功的降低了房价,保持了压力。显然,当时的担心是会出现房地产泡沫。现在我们回来了。最不寻常的是,我们刚刚从上个世纪最严重的经济衰退中走出来,失业率高得令人不安,产能过剩,通胀水平低,工资增长空前缓慢。

澳洲联储是如何爱上泡沫的?

过去央行行长的指责是泼冷水。正如1955年美国联邦储备委员会(Federal Reserve)主席麦克切斯尼马丁(McChesney Martin)所解释的那样,“当聚会开始热闹起来时,人们被命令把酒杯拿掉。”想法是向前看,采取预防措施,保持事态稳定。那么,发生了什么变化?

首先,全球经济处于脆弱状态。此外,有人担心联邦政府会取消对失业者和疫情重灾区(如旅游业)的预算支持。如果政府真的减少支持措施,提振经济的重担就落到了储备银行身上。由于常规措施几乎用尽,我们不想将现金利率降至负值,我们的经济专家使用了一种已经流传了相当一段时间的哲学。被称为“财富效应”。其原理如下。如果房价上涨,股市持续上涨,人们会觉得更富有,开始消费。这反过来将增加收入、投资和利润,并提振通胀和工资。降息本来应该可以做到这一点,但结果却不是这样。其实这一切只是推高了房地产价格。现在人们希望飙升的资产价格能发挥作用。当然,房价和股市飙升的最大问题是,它们造成了巨大的贫富差距。拥有资产的人最后都会活得很好。那些穷人最终会被远远抛在后面。

更持久的力量

投资者中有一句老话:市场保持非理性的时间将比你有偿付能力的时间长得多。因此,尽管最近的市场繁荣是非理性的,但有迹象表明,它们将比健康的市场繁荣持续更长时间。各国央行,包括我们自己的储备银行,都决定不采取“下令拿走酒杯”的防范措施,而是让狂欢继续下去。这是一个危险的游戏,可能会适得其反。因为“负财富效应”,即金融或房地产市场陷入困境时对支出的影响,可能会损害经济增长。

自金融危机以来,世界各国央行都受到了自身行为的影响。不管长期后果如何,他们几乎会不惜一切代价确保市场保持繁荣。平心而论,澳大利亚央行认为,房地产价格将很快开始放缓,原因有二。第一,过去一年没有移民,应该会减少住房需求。二是大量新建楼盘尚未上市。然而,如果价格继续不受控制地上涨,澳大利亚可能不得不向邻国寻求经验。当地房价飙升17%以上后,新西兰央行刚刚提高了投资者贷款门槛。然而,到目前为止,没有迹象表明这种情况已经发生。

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