宁波跟进杭、莞楼市政策,调控响起“紧箍咒”

发布时间:2020-07-07 聚合阅读:紧箍咒 宁波 楼市 调控 政策 杭、莞
原标题:宁波跟进杭、莞楼市政策,调控响起“紧箍咒”楼市整体复苏的背景下,松了半年的楼市调控,又表现出了明显的收紧趋势。继杭州、东莞收紧楼市调控后,宁波在7月7日...

原标题:宁波跟进杭、莞楼市政策,调控响起“紧箍咒”

楼市整体复苏的背景下,松了半年的楼市调控,又表现出了明显的收紧趋势。

继杭州、东莞收紧楼市调控后,宁波在7月7日加入了“限购升级”大军。

7月6日晚间,宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合发布的《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政该政策从7月7日起实施

宁波扩大调控范围

具体来看,在土地市场方面,宁波将加大土地供应力度,强化精准供地,保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制,强力推进已供项目加快开发建设,尽快形成有效供应;同时,从严核定新出让地块商品住宅销售价格,调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价

同时,宁波还扩大了限购区域范围。根据《通知》要求,限购区域范围调整为北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。

宁波限购范围 (来源:宁波发布)

“限购区域从此前约140平方公里的区域,扩大至240平方公里的范围;同时此次也明确,限购资格中的家庭住房情况核查范围也有明显扩大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,“新规定使得部分购房者到限购区购房受限,客观上减少了投资投机炒房的行为。宁波类似政策,积极针对了近期部分炒房热点板块,通过限购区域的扩围,有效地落实了因地制宜的调控思路。”

在金融政策监管方面,《通知》明确,严格执行差异化个人住房信贷政策;金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定;并严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策;严格执行商品房预售资金监管政策。

此外,宁波户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非宁波户籍无住房家庭,或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭,可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中,优先认购商品住房

《通知》同时要求,严格执行商品房预售许可政策,每批次预售建筑面积不少于5万平方米,每批次间隔时间不少于3个月;并持续整顿房地产市场秩序,对公开摇号销售商品住房的,应当委托公证机构全程监督;对房价地价差低于正常水平的,强化项目全过程监管;对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的,加大查处力度

而此前,杭州、东莞在7月2日同时收紧了调控政策。

来源:广发证券

其中,杭州市房管局要求通过高层次人才家庭优先购房限售5年,并升级了在限购区域购房的杭州市非限购区域户籍的“无房家庭”认定标准等;东莞市则收紧了限价等政策。

值得一提的是,位于环京区域的张家口怀来县政府则对于放松调控的传言作出澄清,称并未废止限购政策(本地居民限购3套,外地居民限购1套),也未放松房地产市场调控。

楼市复苏、房价上涨引发调整

调控政策趋严的背后,是房地产市场复苏明显。

诸葛找房数据中心分析师陈霄向记者表示,在疫情期间,为了促进房地产市场迅速恢复,各地出台了一系列的扶持和优惠政策,放宽土地出让金、人才落户政策放开、融资渠道放宽等。

中原地产统计数据显示,今年上半年房地产调控政策累计达304次,刷新了半年调控次数的历史记录。

从政策内容上来看,疫情影响下,救企与救市成为两大特点。救企政策基本集中在宽松土地出让金、加快预售;救市政策方面,降低首付、松绑限购类的或叫停或收回,部分补贴购房的政策对市场有所保留。

来源:亿翰智库

对于频繁出现的放松政策“一日游”,亿翰智库认为,这是由于上半年调控政策以纾困为主,凡涉及“限购放松、限售解禁”等触及底线的政策都均表现出“一日游”特征

“从目前市场看,如果说2月全国市场基本冰冻,3月市场恢复50%,4月市场逐渐回到了80%,那么5-6月,房地产市场整体已经恢复了100%以上,大部分区域甚至已经出现了同比上涨。” 中原地产首席分析师张大伟分析,“最近随着多个城市房价明显上涨,收紧的调控政策也开始出现了。”

事实上,宁波相关部门在政策解读中便提到了当前楼市的“偏热状态”。除了土地市场的火热之外,宁波的房产市场方面,价格上涨预期增强,不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象。据中指研究院发布的百城房价榜单,6月份,宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米,环比涨幅1.33%,超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市居全国之首

率先祭出调控政策的杭州则从今年3月份就出现了“万人摇”的楼盘,在前6个月里则出现了10次新房摇号中签率低于2%的情况;其中,中签率最低的仅0.5%。另据克而瑞研究中心数据,3月以来,杭州单月住宅成交面积皆在100万平方米以上,且呈现逐月攀升趋势,6月则达到195万平方米,创下近3年来新高。

受疫情影响,东莞在今年3月初适度放松了限价政策,新房备案价得到了较大的上升空间。据界面新闻称,东莞中心城区万江镇的中海·十里溪境项目6月开盘均价为3.1万元/平方米,较周边项目以往的备案价上浮约29%。同时,合富研究院数据显示,6月份,东莞一手住宅网签面积环比5月上涨60%上半年,一手住房成交金额同比增加约两成,创近4年新高;新房网签均价约为2.3万元/平方米,同比上涨16.6%

“近几年,这三个城市的楼市一直被看好,而新房、二手房市场价格倒挂的现象,使市场购房需求长期处于相对失衡状态。”58安居客房产研究院分院院长张波分析,其中,“杭州高层次人才可优先摇号购房,一定程度改变了此前摇号规则。杭州此前之所以出现万人摇号,一个很重要的背景是,随着杭州市政配套进一步完善,不少人认为杭州2022年举办亚运会前后将产生一波机会。对于想借人才购房通道进行投资的少部分人群,五年限售的政策或改变其投资预期”。

严跃进表示,整体来看,虽然全国市场是以降温为特征的,但部分东部沿海城市依然出现了楼市升温过快的现象。从稳预期的角度出发,必须对此类市场积极进行管控。

“杭州的人才购房限售、宁波的限购政策升级,进一步说明部分城市非但不会松绑购房政策,反而会进一步加码。”严跃进进一步分析,“这都说明当前政策调控依然是以‘房住不炒’为前提的。若出现各类炒作等现象,政策升级和收紧都是大概率事件。”

不过,克而瑞研究中心发布报告指出,多城的约束性调控政策并不代表政策转向。

“基于2020年疫情大背景下整体经济疲软的艰难处境和当前各地市场分化,部分二三线城市成交同比跌幅依旧大于50%的客观情况,后期地方政策出台依旧是偏向宽松,”该报告称,“而最近杭州、东莞、宁波先后出台一些很细则的收紧措施,主要是为了防止市场过热,其他的热点城市也有可能会跟进,但应该不会出现大面积收紧。”